Con risposta n 392 del 24 luglio le entrate chiariscono la detrazione dell'IVA assolta per l'acquisto di un immobile a destinazione abitativa, adibito a casa–vacanze – Articolo 19 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 63.

L'istante è una società con attività immobiliare, che ha acquistato un immobile a destinazione abitativa utilizzato come casa–vacanze, e chiede,inderoga aquantostabilito dall'art 19 bis1 lett i) DPR 633/72 se può essere detratta l'IVA assolta in sede di acquisto dell'immobile qualificato come ''abitativo'' (categoria catastale A/7) e destinato allo svolgimento di attività commerciale, ovvero di locazione turistica.  

Le entrate ricordano che per l'articolo 19, commi 1 e 2, del Decreto IVA: 

• «(...), è detraibile dall'ammontare dell'imposta relativa alle operazioni effettuate, quello dell'imposta assolta o dovuta dal soggetto passivo o a lui addebitata a titolo di rivalsa in relazione ai beni ed ai servizi importati o acquistati nell'esercizio dell'impresa, arte o professione (...)»Í¾ ­
• «Non è detraibile l'imposta relativa all'acquisto o all'importazione di beni e servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all'imposta, salvo il disposto dell'articolo 19­bis2. (...) ». 

In deroga alle disposizioni di cui al citato articolo 19, il successivo articolo 19­ bis1  contempla delle ipotesi  di  esclusione  o limitazione della detrazione per taluni beni e servizi. 

In particolare,  per quanto  qui di interesse, per il comma  1, lettera i), del richiamato  articolo 19­bis1 «non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione,recupero o gestione deglistessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19­bis».

La  ratio di questa indetraibilità oggettiva va ravvisata, spiega l'agenzia, in linea  generale, nell'esigenza di evitare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l'acquisto abbia ad oggetto beni (i.e. fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di  essere utilizzati promiscuamente, sia nell'attività d'impresa sia per finalità estranee a essa. 

In merito alla  distinzione  tra  immobili a destinazione abitativa e immobili strumentali, diversi documenti di prassi chiariscono che è dirimente la classificazione catastale degli stessi, a prescindere dal loro effettivo utilizzo

Rientrano,  pertanto, nella  categoria  degli immobili ''abitativi''  tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10. 

La risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012 (citata dall'Istante) chiarisce altresì che quando ''gli immobili abitativi, (n.d.r.sono) utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito  di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative aisuddetti immobili non risentono dell'indetraibilità di cui all'articolo 19­bis1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.'' 

L'agenzai prosegue affermando che in senso conforme vi è anche un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui la detrazione IVA ''...postula una necessaria correlazione fra i beni e iservizi acquistati e l'attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all'impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell'ambito dell'attività dell'impresa stessa, con la precisazione che ''il nesso oggettivo che deve sussistere tra acquisto e impiego di beni e servizi... non è quello di diretta e meccanica utilizzazione, ma... si riassume in una necessaria relazione di inerenza tra la singola operazione di acquisto e l'esercizio dell'attività economica del soggetto passivo IVA'' (Cass. n. 5987 del 1992, n. 9452 del 1997, n. 6785 del 2009, n. 3458 del 2014).

Quindi, partendo dal presupposto che la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all'attività imprenditoriale va effettuata in concreto, tenuto conto dell'effettiva natura del bene in correlazione agli scopi dell'impresa, non già in termini puramente astratti (Cass. n. 16730 del 2007, n. 12036 del 2008), è stata riconosciuta la detraibilità dell'Iva sulle fatture dei lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile avente addirittura destinazione  catastale abitativa (cat. A/2), ma in concreto utilizzato per lo svolgimento dell'attività ''affittacamere e case per vacanze'', e da qualificarsi perciò come bene strumentale, anche in forza del rilascio di apposita licenza da parte del Comune competente; così escludendosi che il diritto alla detrazione dell'Iva possa essere negato in forza della astratta classificazione catastale dell'immobile, dandosi invece prevalenza alla sua concreta destinazione (Cass. n. 8628 del 2015)'' (così Cass. Ordinanza 12 giugno 2020,  n. 11333, vedi anche sentenza 9 marzo 2016, n. 4606). 

Nel caso di specie, la Società afferma di voler continuare l'attività ricettizia, intrapresa da DELTA Srl, affidandone la gestione a quest'ultima, che si troverà di fatto a operare in veste di outsourcer.

Dai documenti esibiti in bozza sembra altresì che Immobiliare DELTA Srl agirà sulla base di un mandato con rappresentanza, conferito dall'Istante, in forza del quale  gli atti giuridici posti in essere dal mandatario producono i loro effetti direttamente in capo al mandante. 

Ne  consegue che,  se la prospettata attività turistico-­ricettiva è continuata dalla Società ­ anche se per il tramite di un outsourcer ­ nel rispetto della normativa di settore: ­ 

• le relative prestazioni sono assoggettate a IVA nella misura stabilita dal n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al Decreto IVA, ossia 10 per cento (cfr.sul punto anche risposta n. 84 del 2020); ­    
• ''In conseguenza dell'imponibilità delle prestazioni di alloggio in esame, in coerenza con i principi generali dell'IVA, l'imposta sull'acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l'aspetto catastale si presentano come abitative'' (cfr. risoluzione n. 18/E del 2012).