Con Risoluzione n 4 del 16 novembre 2023 il MEF pubblica risposte a specifici quesiti sulla applicabilità dell'IMU a:

• fabbricati collabenti, 
• fabbricati rurali strumentali,
• conduzione associata di terreni.

Immobili collabenti: delibere comunali che li classificano imponibili IMU

Nel dettaglio, è stato chiesto un parere sulla legittimità della pretesa, da parte di diversi Comuni, del pagamento dell’IMU sui fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), considerati ai fini del tributo alla stregua dei terreni fabbricabili. 

A parere degli istanti verrebbe assunta dai comuni in questione: "una valutazione errata circa l'applicazione del presupposto del tributo anche dopo le modifiche apportate a norma dell'art. 1, c. 741 della L. n.160/2019, ove per fabbricato “s'intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale". 

Nel quesito viene osservato che: “i fabbricati collabenti, sia pure privi di rendita in ragione del loro stato di immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, ecc.), e pertanto privi di autonomia funzionale e reddituale, non per questo perdono lo loro fisionomia di beni immobili iscritti al Catasto edilizio urbano, con propria categoria catastale (F/2), insuscettibili di essere qualificati quali terreni/aree edificabili ai fini IMU attesa la loro natura di fabbricati che insistono su un'area già edificata. Di conseguenza, tali fabbricati non assumono una propria rilevanza ai fini dell'imposizione in quanto privi di rendita per mancanza di quell'autonomia reddituale che si riflette sulla carenza di base imponibile”. 

IMU immobili collabenti: chiarimenti MEF sull'imponbilità

Al riguardo, il MEF con il primo chiarimento fornito dalla Risoluzione in oggetto precisa che la soluzione adottata dai Comuni riportata nel quesito non può ritenersi giuridicamente valida, vediamo il perchè?. 

Si evidenzia che i fabbricati collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), seppur privi di rendita. 

In particolare, sono classificati nella categoria catastale F/2, trattandosi di immobili diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante.

La principale ragione dell’iscrizione negli archivi catastali di questa specifica categoria è connessa alle ragioni civilistiche dell’esatta individuazione dei cespiti (e dell’intestatario) al momento di un trasferimento di diritti reali anche per oggetti immobiliari che non producono reddito, individuazione che non può prescindere da quanto risulta al catasto, come previsto dalla disciplina dell’IMU. 

Pertanto, alla luce di quanto illustrato e sulla base della lettura dell’art. 1, comma 741, lett. a) della legge n. 160 del 2019 è possibile pervenire alle seguenti conclusioni: 

• 1. i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione; 
• 2. i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. 

Il MEF evidenziare che anche la giurisprudenza di legittimità è dello stesso avviso. 

Nella massima tratta dalla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che il “fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”. 

Questo orientamento è stato inoltre ribadito dal medesimo Giudice sia nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020, in cui, proprio in merito all’IMU, è stato autorevolmente ribadito che “è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell'I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tema di I.C.I.: Cass., Sez. 5, 28 marzo 2019, n. 8620)