La bozza di legge di bilancio 2024, che nei giorni scorsi è stata rettificata in più punti, è arrivata in Parlamento per l'iter di approvazione definitiva.

Tra le norme compare una tassa relativa alle plusvalenze sulle cessioni di immobili agevolati con superbonus, vediamo i dettagli dal testo della norma in bozza.

Tassa sul mattone: al 26% le cessioni d'immobili con superbonus

Con l'art 18 rubricato Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili, tra l'altro, in estrema sintesi, si dovrebbe prevedere, quanto segue:

• sugli immobili ristrutturati con il 110% arrivano modifiche al Tuir, negli articoli 67, comma 1, e 68, comma 1, prevedendo un ampliamento dei casi in cui si genera una plusvalenza realizzata in caso di cessioni.

A partire dal 1° gennaio 2024, se l’immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110%, viene ceduto prima di dieci anni dalla fine lavori, la plusvalenza del 26% andrà calcolata tenendo conto del maggior valore dovuto ai lavori di ristrutturazione. 

Attenzione al fatto che sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
 Viene anche specificato che:

• se gli interventi agevolati si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto di vendita, tra i costi inerenti al bene deducibili che non concorrono alla plusvalenza non vi sono quelli relativi agli interventi agevolati con Superbonus; 
• se gli interventi agevolati si sono conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, invece, si tiene conto del 50% di tali spese. 

Inoltre, tale norma riguarda le case per le quali il 110% sia stato fruito come sconto in fattura o cessione del credito. 

Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. 

Alle plusvalenze è possibile applicare l'imposta sostitutiva dell'Irpef del 26%.

Tassa sul mattone: le norme in bozza della Legge di bilancio 2024

Nel dettaglio, stiamo parlando di modifiche all'art 67 del TUIR che, al comma 2 lett b) che, secondo l'attuale formulazione, considera come redditi diversi anche: "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante", 

La modifica dovrebbe prevedere che: 

• all’articolo 67, comma 1:alla lettera b), all’inizio, sono aggiunte le seguenti parole: «al di fuori delle ipotesi di cui alla successiva lettera b-bis),»;
• dopo la lettera b), è aggiunta la seguente: «b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo;»;
• e inoltre all’articolo 68, comma 1:
  • «Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.».